دانلود پایان نامه

دو زمینه با تنگناهایی مواجه بودند که شورای عالی معماری و شهرسازی با تکیه براین مشکلات و مسائل بر ضرورت بازنگری در این طرح ها تأکید می کند:
الف)- نارسایی ها و تنگناهای طرح جامع در تهیه
می بینیم ابتر ماندن گزارش ها، نقشه ها و پیشنهادهای طرح های جامع که به قول«دزماند مک نیل» یا در قفسه های دفاتر شهرسازی خاک می خورند و یا دیوارهای این دفاتر را تزیین می نمایند، سال هاست که در کشور ما نیز مشهود است. برخی از این دلایل عدم موفقیت در تهیه طرح ها در ایران عبارت است از:
وسعت عرصه شهرسازی و پیوند طرح های شهری با طرح های ملی به طور کلی سیاست های کشوری و نفع اقتصادی و سیاسی کشور.
فقدان کارشناسان شهرساز یا کمبود قابل ملاحظه آنان
تأکید بر جنبه های کالبدی شهرها در طرح ها بدون انکه تخصص هایی چون اقتصاد، جامعه شناسی و حتی رفتار شناسی در نظر گرفته شوند و یا به اندازه کافی به شمار آیند.
فقدان ارقام و اطلاعات لازم برای تبیین داده ها که در تدوین طرح به کار آیند.
در نظر نگرفتن پیامدهای جنبی اجرای طرح ها
عرضه پیشنهادهای کالبدی طرح ها صرفاً بر اساس نقشه ها و نمودارهای دو بعدی و نه تصویر«فرا دو بعدی».
ب)- نارسایی ها و تنگناهای طرح اجرا
با استفاده از نتیجه مطالعه ای در این خصوص نارسایی ها و تنگناهای طرح جامع در اجرا به عوامل زیر تفکیک شده است:
1)- نارساهایی ناشی از اهداف، خواست ها و محتوای طرح ها:
نارسایی طرح ها در برآورد جمعیت و نیازهای واقعی جمعیت
وجود نقص، ضعف و عدم دقت در تدوین ضوابط و مقررات و نیز عدم ارائه ضوابط مشخص برای ساخت و ساز در حریم
توجه به مناطق جدید برای توسعه و بلاتکلیف رها شدن بافت های موجود و قدیمی شهرها
بی توجهی به نقش مردم و عدم مشارکت جدی مردم در اجرای طرح
نقش بازدارنده سخت گیری های طرح در زمینه تفکیک اراضی و ضوابط ساخت و ساز در راه توسعه ی فعالیت های ساختمانی، ممنوعیت ها و محدودیت های دست و پاگیر.
2)- نارسایی و مشکلات پیرامونی محیطی:
مشخص نبودن سیاست های شهر نشینی و توزیع جمعیت در کشور و نبود طرح های ملی و منطقه ای فرادست برای طرح های جامع
رشد و توسعه ناهماهنگ و غیر متوازن شهرها در گذشته و پر خرج بودن اصلاحات شهری و تأمین تأسیسات عمومی و اجتماعی
فقدان سازمان های مشخص و مسئول برای اداره امور عمومی روستاها و هجوم روستاییان به شهرها
بخشی بودن برنامه های عمرانی در کشور و عدم تطبیق سیستم برنامه ریزی طرح های جامع با ماهیت میان – بخشی سیستم برنامه ریزی عمومی کشور
تقلیل سرمایه گذاری درشهرها به لحاظ شرایط خاص اقتصادی آن تاریخ
ج) نارسایی ها و تنگناهای ناشی ازوجود ناهماهنگی و عدم ارتباط کافی بین ارگان های اجرایی طرح:
ضعف شهرداری در زمینه ایجاد هماهنگی بین سازمان های عهده دار وظیفه در تأمین خدمات مختلف شهری و نبود مکانیسم های لازم برای اعمال هماهنگی
تعلق اراضی غیر خصوصی شهری به سازمان های زمین شهری و منابع طبیعی و تفاوت نگرش و دیدگاه این دستگاه به اراضی شهری
عدم احترام دستگاه های دولتی به طرح جامع و پیروی نکردن این دستگاه ها از ضوابط طرح ها و غیره


برای دانلود متن کامل پایان نامه ، مقاله ، تحقیق ، پروژه ، پروپوزال ،سمینار مقطع کارشناسی ، ارشد و دکتری در موضوعات مختلف با فرمت ورد می توانید به سایت  40y.ir  مراجعه نمایید
رشته حقوق همه گرایش ها : عمومی ، جزا و جرم شناسی ، بین الملل،خصوصی…

در این سایت مجموعه بسیار بزرگی از مقالات و پایان نامه ها درج شده که قسمتی از آنها به صورت رایگان و بقیه برای فروش و دانلود درج شده اند

د) نارسایی ها و تنگناهای مالی:
ضعف شهرداری ها در جنبه های مالی و مستمر نبودن منابع درآمد شهرداری ها
عدم تدوین تراز مالی برای طرح ها و ناتوانی مالی شهرداری در اجرای پیشنهادها
تقلیل کمک های دولتی به شهرداری ها و تأکید بر خود کفایی شهرداری ها
مالکیت خصوصی اراضی و تفکیک ثبتی اراضی حاشیه شهرها در گذشته و لزوم پرداخت غرامت در اجرای طرح ها
نبود مکانیسم های لازم جهت برگشت منافع ناشی از اجرای طرح های جامع به شهرداری و …
هـ ) نارسایی ها و تنگناهای مدیریتی، سازمانی و نیروی انسانی:
ضعف شهرداری ها در جنبه های مختلف استخدامی، سازمانی و مدیریتی و نقص قوانین در این خصوص
کمبود کادر متخصص شهرسازی در کشور و کم تجربه بودن کادر موجود، عدم امکان جذب این نیروها در شهرداری به لحاظ محدودیت های موجود در نمودار(chart) تشکیلاتی و نیز پایین بودن سطح دستمزدهای پرداختی
محدودیتهای قوانین استخدامی کشور و شهرداری ها در مورد پرداخت حقوق و مزایای کافی به کادر متخصیصین و جذب اندک نیروهای موجود از سوی بخش خصوصی
عدم ایجاد تشکیلات اجرایی طرح در سازمان های ذی ربط شهر
و) نارسایی ها و تنگناهای حقوقی و قانونی:
مقررات مال الاجاره و وجود حق سرقفلی(حق محل کسب) و نامشخص بودن میزان آنها، در این خصوص شهرداری هم باید رضایت مالک را کسب نماید و هم رضایت مستأجر را و این مستلزم پرداخت غرامت زیادی است.
فقدان هرگونه قانون مشخص درخصوص کیفیت و طرز اجرای طرح های جامع
مالکیت خصوصی گسترده در اراضی شهری و تفکیک ثبتی اراضی شهرها در گذشته، در این خصوص ناهماهنگی های طرح های تفکیک ثبتی با طرح های شهری را با تأخیر مواجه می سازد.
فقدان سیستم مناسبی جهت توزیع عادلانه منافع و هزینه های طرح های جامع
وجود ضوابط و مقررات متفاوت و متناقض در خصوص باغات و اراضی کشاورزی شهرها و …
بند ششم: نکات مثبت طرح های جامع
طرح های جامع با تمام نکات منفی که در برنامه ریزی بلند مدت خود و در تهیه و اجرا نهفته دارند و موجب از اعتبار افتادن آنها در سال 58 می شوند، نکات مثبت و مفیدی را در تفکرات و برنامه ریزی ایرانی داشته است که در ذیل، نمونه هایی از این وجوه مثبت نام برده می شود:
جلوگیری از هرج و مرج و بی بند باری در رشد و توسعه شهرها
ایجاد ضوابط قابل توجهی برای کنترل فعالیت ها و عملیات شهرسازی
شکستن این سنت دیرینه که مالک زمین شهری به هر کیفیتی بخواهد می تواند زمین خود را تفکیک، طبقه بندی و ساختمان نماید و ساختمان خود را برای هرکاری اختصاص دهد.
کنترل زمین خواری.

گفتار دوم: مراحل و مرجع تصویب
برای تصویب طرح جامع معمولاً مراحل ذیل بایستی طی شود:
تشخیص ضرورت تدوین طرح جامع، فرم گیری و تهیه طرح جامع، ارائه طرح به شورای شهرسازی استان و تصویب آن توسط منابع صلاحیت دار، ارائه و قرار دادن طرح در دید مردم شهر و دریافت نظریات مردم و استفاده از این نظریات، ارائه طرح به شورای عالی شهرسازی و معماری و تصویب یا رد آن در شورا. طبق بند 2 مادۀ 2 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران تصویب طرح جامع از وظایف و اختیارات شورای عالی شهرسازی و معماری است . قوانین مربوطه به نحوی است که در تصویب این طرح، صاحبان حقوق مالکانه در یک شهر، کمترین اطلاع و دخالت در تصویب این طرح را دارند. در ایتالیا، انگلستان و فرانسه، طرح جامع باید به تصویب وزیر برسد. در فرانسه طرح‌های جامع توسط فرمانداران یا بخشداران تهیه، تصویب و پس از تأیید فرمانداران به تصویب وزیر مسکن و آبادانی می‌رسد . بی شک شناسایی نظمی که بر حقوق مالکانه در برابر اجرای طرح‌های عمومی حاکم است، تا حدودی متوقف به شناسایی نظمی است که بر تهیه و تصویب این طرح‌ها حاکم است. لذا امکان دخالت یا عدم دخالت شهروندان در تصویب طرح‌های شهری، از جمله طرح جامع و میزان امکان دخالت آنها، نوع نظمی را که بر حقوق مالکانه در برابر طرح‌های عمومی حاکم است تا حدی تغییر می‌دهد.
گفتار سوم:طرح کاداستر در ایران
طرح کاداستر کشور از تاریخ ۱۳۶۸ (بعد از انقلاب اسلامی )فاز صفر را شروع نمود ودر تاریخ ۱۳۷۴ فاز ۱را آغاز نمود. و تاکنون موفق به انجام این طرح در ۱۶۸ شهر کشور گردیده است
این طرح ۲۰ساله بوده که تاکنون که حدود18 سال از فاز ۱ آن می گذرد حدود۵/۱۳در صد آن در کشور انجام گردیده است .قرار است با انجام این طرح ملی در کشور حکومت (سیستم ثبت اموال غیر منقول)قادر به پاسخگویی به سئوالات زیر گردد:
۱ـ یک نفر در سراسر کشور کجا چه مقدار چه اندازه چه قدر اموال غیر منقول دارد.(قطعه زمین(
۲ـ در هنگام سئوال از سوی مراجع ذیصلاح قانونی مثل دادگاهها در خصوص اموال بدهکار(مدیون)برای استیفای حق (دائن)این اطلاعات به سرعت و به طور دقیق در اختیار مراجع ذیصلاح قرار گیرد.
۳ـ در خصوص استفاده از تسهیلات مسکن از مراجع قانونی مثل بنیاد مسکن این تسهیلات در اختیار افرادی که فاقد مسکن می با شند توزیع گردد چون از این پس سیستم با انجام کامل این طرح قادر به پاسخگویی اینکه چه کسانی دارای زمین یا مسکن می باشند می گردد.
۴ـ کمیته امداد امام خمینی می تواند با استفاده از مقدار دارایی های افراد تعریفی استاندارد از فقر را ارائه نماید واز این پس به جای اینکه با افتخار از خانواده بزرگ امداد امام خمینی یاد نماید کاهش افراد این خانواده را با مردم جشن می گیرد . که این خود یک شناسه از کاهش فقر در جامعه می باشد.
۵ـ در هنگام مراجعه افراد به دادگاه واعلام اعسار در پرداخت هزینه دادرسی با استفاده از اطلاعات املاک می توان مقدار دارایی فرد را محاسبه نمود وتصمیم مقتضی برای پرداخت هزینه اعسار اتخاذ نمود.
۶ـ و….به امید انجام این طرح واستفاده از این اطلاعات برای رفع مشکلات مردم که به علت فقدان این اطلاعات قاطبه مردم دچار سردرگمی گردیده اند.

بند اول : زمینه فعالیت

ایجاد نظامی دقیق ساده روان و مطمئن و قابل تغییر با زمان برای حاکم بر امور املاک و مستحدثات و اراضی متعلق به افراد حقیقی حقوقی دولتی موقوفه و بازنگری اطلاعات و نقشه ها در طول برنامه و نهایتا تغییر سیستم موجود ثبت به کاداستر.
اهداف کمی:تعیین محدودهای قانونی مالکیت انواع مستحدثات و اراضی مربوط به افراد حقیقی حقوقی دولتی و موقوفه بیش از ۱۲۰۰۰۰۰ هکتار کاداستر شهری است .
اهداف کیفی :ایجاد گردش کار روان در ایجاد نظامی قابل اطمینان برای صدور سند مالکیت ایجاد اطمینان در انجام معاملات مربوط به املاک وتثبیت مالکیت کاهش فراوان دعاوی ملکی در دادگاهها و کاهش فساد اداری مربوط به بخش املاک در کشور کمک به استقرار سیستم مالیاتی عادلانه در کشور افزایش کارایی طرحهای عمرانی در کشور.
بنابراین می توان گفت کاداستر سیستمی است که در آن اطلاعات فنی و اطلاعات حقوقی ضمن تلفیق با یکدیگر، نگهداری و مدیریت می گردد تا جهت موقعیت جغرافیایی وهندسی املاک(تثبیت املاک) و عملیات ثبتی نظیر تحدید حدود تفکیک، تجمیع، افراز و نیز رفع اختلافات ملکی در دعوی حقوقی مورد استفاده قرار می گیرد. منظور از اطلاعات فنی همان نقشه رقومی حاوی مختصات گوشه های املاک در یک سیستم جهانی و منظور از اطلاعات حقوقی، مالکیت، حقوق و محدودیتهای جاری در ملک یاد شده و بطور کلی وضعیت حقوقی و قانونی ملک است.
بند دوم : فوائد کاداستر
اصولاً اجرای طرح کاداستر مزایا و اهدافی را تأمین خواهد کرد که برای پیشرفت هر کشور درتمام زمینه ها لازم و ضروری است هدف کاداستر ایجاد نظامی ساده، نظامی ساده، روان دقیق، مطمئن و با قابلیت بروز رسانی سریع و آسان برای کلیه املاک و مستحدثات هر کشور است.
افزایش تضمین ملکی و کاهش خطرات در این زمین.
ایجاد مکانیزمی با مشخصات مذکور در صدور و اصلاح اسناد ملکیت.
افزایش امنیت در نقل و انتقالات(ارزانتر – سریعتر – مطمئن تر)
افزایش تضمین حقوقی زمینها و در نتیجه کاهش مساجرات ملکی دادگاهها و بهبود روابط همسایگی.
ایجاد بازاری متعادل در زمینۀ املاک و اراضی.
دریافت صحیص مالیات از مردم در قلب کاداستر مالی.
ایجاد
سییستم جامع بانک اطلاعات جهت مطالعات دقیق برنامه ریزیهای ملی و منطقه ای در زمینه های عمرانی، سیاسی، اقتصادی، فرهنگی، بهداشت، بودجه، درآمد، زمین و مسکن.
تعامل با سایر ادارات و جلوگیری از فعالیتهای موازی توسط سازمانها.
کاهش حجم بایگانی ها و دستیابی سریع به اطلاعات از طریق مدیریت منابع اطلاعاتی.
گفتار چهارم: فرایند تهیه نقشه کاداستر
اساس ایجاد هر سیستم کاداستر، نقشه مبناء (base map ) می باشد که به یکی از دو روش زمینی یا فتوگرامتری می تواند تهیه شود.
بند اول: مراحل روش زمینی:
ایجاد و گسترش شبه نقاط مختصاتدار به روش ژئودزی ماهواره ای (GPS).
برداشت رقومی املاک به کمگ دستگاههای پیشرفته الکترونیکی(نوئال استیشن)
ویراش و استاندادسازی نقشه ها در سیستم U.T.M
بند دوم : روش فتوگرامتری
عکسبرداری 2- تهیه 3- محاسبات 4 مثلث بندی 5- تبدیل 6- ویرایش و استاندارسازی.
در بخش GIS (سیستم اطلاعت جغرافیایی) به موازات تهیه نقشه به یک از دو روش مذکور، اطلاعات حدود اربعه از دفاتر املاک و پرونده ها ثبتی استخراج و در بانک اطلاعتی وارد می شود. سپس اطلاعات موجود در بانک با اطلاعات گرافیکی نقشه تلفیق و مقایسه گردیده و درنهایت با این تلفیق عملیات عرصه سازی و پلاک گذاری انجام می شود و نقشه های خروجی دراین مرحله نیز یکپارچه شده و در روالهای ثبتی ادارات ثبت مورد استفاده قرار می گیرد. بدیهی است که در این شرط کلیه عملیات ثبتی که به هر نحو با تغییر محدوده و موقعیت و ابعاد املاک ارتباط پیدا می کند با استفاده از نقشه های کاداستر انجام خواهد شد و بدین ترتیب نقشه ها نیز بروزرسانی (UPDATE) می شوند.
گفتار پنجم : چگونگی ارتباط طرح تفصیلی با طرح جامع و کاداستر
طرح جامع و طرح تفصیلی دو طرح مهم در برنامه ریزی و مدیریت شهری است. این دو طرح لازم و ملزوم یکدیگرند، اما در عین حال از نظر روش کار، شیوۀ تهیه، مقیاس نقشه ها و نتیجه نهایی، تفاوت هایی با هم دارند. طرح جامع شهری، به منظور تدوین برنامه و تعیین جهات توسعه شهر و تأمین نیازمندی های آن بر مبنای پیش بینی ها و اهداف توسعه شهری در یک دوره 10 ساله و بر اساس طرح جامع ناحیه تهیه می شود.
در واقع طرح جامع، برنامه ای است که به صورت راهنما عمل می کند وخط مشی کلی سیاست های توسعه شهری را تعیین می کند. در نقشه های طرح جامع – که معمولاً در مقیاس یک ده هزارم و یک پنج هزارم تهیه می شود – محل استقرار و توزیع کاربری های شهری عمده (مثل کاربری های آموزشی، بهداشتی و فضای سبز) تراکم های جمعیتی، حدود حریم ها و محدوده های شهری ( موجود و پیشنهادی) و مسیر توسعه آینده شهر، توسط علایم و رنگ ها نشان داده می شوند.
گزراش طرح جامع نیز حاوی اطلاعاتی دربارۀ اوضاع جغرافیایی، اقتصادی و اجتماعی شهر، ضوابط و مقررات کاربری اراضی، شبکه معابر و تأسیسات زیر ساختی است. طرح جامع به سفارش مسکن و شهرسازی و توسط مهندسان مشاور تهیه و تصویب نهایی آن با شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است.
اما طرح تفصیلی – چنان که از عنوان آن پیداست – جزئیاتی را شامل می شود که طرح جامع به آن ها به صورت کلی پرداخته است.
مطالعات تهیه طرح تفصیلی، متعاقب طرح جامع صورت می پذیرد و در حقیقت، تنظیم برنامه های مفصل و اقدامات جزئی و دقیق در مناطق و محلات شهری وهمچنین طراحی آن ها را به عهده دارد.
علاوه بر این، تکلیف تمامی قطعات زمین را به لحاظ کاربری، تراکم ساختمانی و گذربندی مشخص می کند و به عنوان یک سند در دستور کار شهرداری قرار می گیرد.
بررسی و تصویب طرح های تفصیلی به عهده کمیسیون مادۀ 5 هر استان است و در صورت مغایرت طرح تفصیلی با طرح جامع، مرجع نهایی تصویب، شورای عالی شهرسازی و معماری ایران خواهد بود.
تفاوت طر ح تفصیلی با طرح جامع در جزئیات است، بدین صورت که کلیات طرح جامع، متن و نمودارهای آن به شکل نقاط، خطوط و سطوح مشخص برنامه ریزی روی نقشه ترسیم می شوند.
طرح های تفصیلی در درجۀ اول ابزار دقیقی هستند جهت تعیین موقعیت املاک نسبت به طرح های شبکه های شهری و کاربری های خدماتی و در این صورت است که با ورود مالکین املاک و اراضی شهری، فرآیند اجرای بافتهای شهری تکوین می یابد.
در حقیقت نقشه های طرح تفصیلی پلی است بین نقشه های طرح جامع و آنچه قرار است در شهر به اجرا در آید(نقشه اجرایی). به نقشۀ اجرایی


دیدگاهتان را بنویسید